5 实现抵押权时对案外人阻碍执行的强制执行

——中国建设银行股份有限公司黄浦支行申请执行上海商蒋获贸易有限公司等金融借款合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦执字第2726号执行裁定书

2.案由：金融借款合同纠纷

3.当事人

申请执行人：中国建设银行股份有限公司黄浦支行（以下简称建行黄浦支行）

被执行人：上海商蒋获贸易有限公司（以下简称商蒋获公司）、上海荣欣投资咨询有限公司（以下简称荣欣公司）、孙华英、沈梁钧

【基本案情】

原告建行黄浦支行诉被告商蒋获公司、荣欣公司、孙华英、沈梁钧金融借款合同纠纷一案，黄浦区人民法院经审理后，于2012年4月6日作出（2012）黄浦民五（商）初字第981号民事判决：1.被告商蒋获公司应于判决生效之日起十日内归还原告建行黄浦支行借款本金人民币7000万元；2.被告商蒋获公司应于判决生效之日起十日内支付原告建行黄浦支行截至2012年2月13日止的利息人民币695671.8元，复利人民币1696.25元，并偿付自2012年2月14日起至本息实际清偿之日止的逾期利息（以人民币70695671.8元为基数，按照合同约定的贷款利率上浮50%计算）；3.若被告商蒋获公司不能履行上述还款义务，原告建行黄浦支行有权以被告荣欣公司名下坐落于闵行区东川路2358号101室、201室、301室房屋折价或拍卖，变卖后价款在最高额人民币130292100元范围内优先受偿；4.被告孙华英、沈梁钧对被告商蒋获公司的还款义务承担连带清偿责任；5.如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；6.案件受理费、保全费共计人民币396800元由四被告共同承担。判决后，原、被告均未提起上诉，该判决于2012年4月21日正式生效。判决生效后，由于四被告均未履行相应义务，原告建行黄浦支行遂向法院申请执行。

法院受理后，随即向商蒋获公司等四被执行人发出执行通知，责令被执行人履行法律文书确定的义务，但四被执行人均未履行。为此，法院于2012年3月1日对荣欣公司名下坐落于上海市闵行区东川路2358号101室、201室、301室的房屋进行司法查封。由于被执行人一直未予履行，法院拟对该处房产实施拍卖。2012年8月13日，上海市高级人民法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对涉案房屋进行评估，评估报告显示价格为1.23亿元。法院于2012年10月25日出具公告，要求东川路涉案房屋的占有人腾空房屋，但房屋的占有人上海海之崴温泉浴场管理有限公司（以下简称海之崴公司）以租约到期需要与荣欣公司作后续协商为由没有搬离。2012年11月21日、12月10日、12月26日，法院三次拍卖，均因无人竞拍而流拍。后经申请人同意，法院依法于2012年12月27日裁定将被执行人荣欣公司名下的闵行区东川路2358号房屋作价人民币7872万元交付申请人抵偿本案欠款。该处房产于2013年11月21日正式过户到申请人建行黄浦支行名下，并由申请人取得相关产权证明。

取得房屋产权后，申请人拟收回该处房屋，并进行处理。但房屋已于之前被荣欣公司租赁给海之崴公司实际经营。现海之崴公司以其对该房产享有合法经营权，且搬迁会造成巨大经济损失为由拒绝将房屋移交给申请人。法院执行人员经研究，并与申请人取得充分沟通后，决定对该处房产实施强制执行。

【案件焦点】

1.第三人的租赁权是否应当保护？2.在第三人强占房屋的情况下是否可对第三人实施强制执行？3.如强制执行，是否应当对第三人的损失进行赔偿？

【法院裁判要旨】

上海市黄浦区人民法院经审理认为：1.第三人的租赁权不应当保护。租赁权与抵押权的关系确定在于双方确定时间的先后，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百九十条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，第三人海之崴公司与被执行人荣欣公司签订租赁合同在前，申请人设定抵押权在后，应当保障第三人在租赁期间的合法承租权利。但在执行中法院发现，荣欣公司与海之崴公司签订的房屋租赁合同已于2012年5月9日到期，到期后未续约，作为新产权人的申请人也未与第三人海之崴公司签订新的房屋租赁合同。租赁权并不存在，也就不存在保护之说。

2.本案可对第三人实施强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（以下简称《抵押规定》）第二条的规定：“人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋”。同时，《抵押规定》第三条指出，如果上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照《民事诉讼法》第二百二十九条的规定执行^[1]。据此，法院在执行中对公告六个月后仍拒不履行迁出义务的第三人，可以采取强制执行措施。

3.本案无须对第三人的损失进行赔偿。执行中，第三人一再要求法院及申请人对其经营损失进行赔偿。关于占有所产生的费用，《物权法》第二百四十三条指出“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”。本案第三人在该处房产已无租赁的相关权利，其在明知自身无权使用的情况下仍占有该房屋，属于对该房产的恶意占有。《物权法》第二百四十五条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”因此，第三人拒不搬离并占有该房屋的行为不能作为善意占有而请求费用，相反，若其行为造成申请人的损失，申请人可以据此提起诉讼，要求占据房屋的第三人赔偿。

执行人员就上述相关情况向第三人进行了说明，进一步对其施加压力，但第三人仍拒绝搬离。鉴于此，执行人员对涉案房屋实施了强制执行。

【法官后语】

本次执行行动从清晨一直持续到深夜，执行完毕后随即将清场后的房屋交予申请人保管，有力地维护了当事人的合法权益。

在本案执行中，法院执行人员对相关法律关系进行了清晰的梳理：从实体上来讲，对流拍房产作价抵债、抵押权与租赁权的冲突与保护等问题进行了充分的分析，使得每一步操作都有所依据，经得起推敲；从程序上来讲，对从拍卖抵债到强制执行的全部过程都严格依法办理，丝丝入理，环环相扣。同时，法院就相关法律问题向当事人及第三人进行了充分的阐释，为案件的顺利解决打下了良好的基础。

从本案的执行过程来看，执行人员严格按照相关程序办理，确保了执行工作的合理合法。在强制执行中，法院精心安排、合理布局，制订了详细的执行方案，并协调多方力量通力配合，使得本次执行能有序、高效地完成，法院在执行中依法办事，有理有据的作风也让本案第三人最终同意配合法院执行。同时，法院在本次执行行动中所体现的专业素养与良好作风也彰显了人民法院的良好形象。

编写人：上海市黄浦区人民法院 张俊