一、涉不动产的执行

1 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用范围

——案外人沈广然与申请执行人万新、被执行人北京和祥恒房地产开发有限公司执行异议案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市朝阳区人民法院（2015）朝执异字第00130号执行裁定书

2.案由：案外人执行异议之诉

3.当事人

异议人（案外人）：沈广然

申请执行人：万新

被执行人：北京和祥恒房地产开发有限公司（以下简称和祥恒公司）

【基本案情】

万新与和祥恒公司商品买卖预售合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院于2008年8月27日作出（2008）朝民初字第17954号民事调解书，当中双方达成协议：1.和祥恒公司于2008年12月31日前将办理桂冠名园（康斯丹郡）×号楼×单元×号（以下简称桂冠名园）房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助万新到产权登记机关办理上述房屋的房地产权属登记证书。2.和祥恒公司向万新支付自2006年7月9日起至万新取得桂冠名园房屋房地产权属证书之日止的违约金，以全部购房款1530000元为基数，按日万分之三计算。万新据此向法院申请强制执行，法院于2009年1月21日立案受理。本案执行中法院于2012年7月9日查封该房。

在本案审查过程中，案外人沈广然主张桂冠名园虽登记在和祥恒公司名下，但其已经在查封之前签订合法有效的商品房买卖合同，也依照合同约定支付了全部购房款，并始终占有使用该房，因此应当享有排除执行的权利，提出异议，要求中止对该房的执行。就此，沈广然向法院提交《商品房买卖合同》、入住手续对其主张予以佐证，其中合同显示签订日期为2009年11月25日，房屋总价款1753933元；入住交接手续显示房屋交接手续办理日期为2009年11月25日。被执行人和祥恒公司对上述证据材料均予以认可，并提交房款收据（日期2009年11月25日，金额1753933元）及相应的华夏银行进账单（日期2009年11月26日）、燃气费、有线电视初装费收据、水电费收据。申请执行人万新就上述证据材料中银行进账单之真实性及证明目的均予以认可，但不同意案外人的异议请求，理由：一、无真实、合法、有效的买卖合同关系，没有网签，没有预售登记备案；二、无证据证明涉案购房款实际交付，没有银行凭据；三、无证据证明案外人实际居住该房屋，以及名下无其他用于居住的房屋。

【案件焦点】

本案中主要涉及的是自2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）中第二十八条、第二十九条的适用范围，即案外人买受被执行房地产开发公司名下的商品房的，如符合针对一般被执行人的第二十八条规定情形，是否可以对其异议予以支持？

【法院裁判要旨】

北京市朝阳区人民法院经审理认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人已经就其在法院查封之前签订购房合同、支付价款并实际占有房屋的事实提供了相应的证据予以佐证，且未能办理过户非其本身的原因所致。申请执行人万新就其辩称主张未能提交相应证据材料予以佐证，故法院不予采信。案外人沈广然之异议，合法有据，应当予以支持。

【法官后语】

本案中主要涉及的是自2015年5月5日起施行的《规定》中第二十八条、第二十九条的适用范围。

《规定》第二十八条系针对金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，即符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《规定》第二十九条系针对金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议，即符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

由此可见，上述两条规定对于案外人异议能够支持的情形并非完全一致。本案中，案外人已经在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、非因买受人自身原因未办理过户登记四点事实提交相应证据材料予以证明，但未能证明案外人名下无其他可供居住房屋。申请执行人也以“案外人未能证明其名下无其他可供居住房屋”的理由进行抗辩。此种情形下，就主体而言，被执行人确系《规定》第二十九条规定的主体，即“被执行人系房地产开发企业”，但案外人能够证明的事实确仅满足《规定》第二十八条对于买受一般被执行人名下不动产的情形。因此，适用《规定》第二十八条与适用《规定》第二十九条会得出截然相反的裁判结果。

因此，就被执行人系房地产开发企业的，案外人提出异议，如其无法证明满足《规定》第二十九条之情形，但满足了《规定》第二十八条对于买受一般被执行人名下不动产的情形的，是否能够适用《规定》第二十八条予以支持，在本案审查中产生了一定争议。

一种观点认为，《规定》第二十八条系一般规定，第二十九条系特别规定。既然规定第二十九条将“被执行的房地产开发企业”作为一种特殊主体予以特别规定，在此类案件中，就应该严格适用特别规定，如案外人无法满足该条规定中的情形，其异议就不能予以支持。

另一种观点认为，即使被执行人系房地产开发企业，只要案外人能够证明其满足《规定》第二十八条之情形的，也应适用第二十八条对其异议予以支持。本案采纳了此种观点。理由有以下几方面：

1.从立法意图来看，《规定》第二十八条和第二十九条都是对“执行中依据不动产登记簿确定不动产权属”的例外规定，属于对善意买受人期待权的保护。尤其第二十九条，就条文内容不难推测，该条本意是针对买受房地产开发企业之商品房的消费者的特殊保护，因此其本意应当是相较于第二十八条，对于此类买受人的相应证明责任一定程度上予以减轻，如对于全款支付、实际占有、对于未办理过户无过错等条件在此条中均未予以要求。因此，《规定》第二十八条和第二十九条之间的关系，不能仅仅机械地解释为一般规定和特别规定之间的关系，也不能仅依据“特别法优于一般法”的适用原则。在被执行人系房地产开发企业的案件中，如果买受人能够证明其符合《规定》第二十八条中对买受一般被执行人名下不动产的情形的，其异议也应当予以支持。

2.从立法沿革来看，《规定》的第二十八条和第二十九条当中的内容可以追溯到2004年颁布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封、扣押、冻结规定）第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条实际并未就被执行人是否是房地产开发企业予以区分。在《规定》实施以前，对于案外人的执行异议，司法实践中也一直遵循查封、扣押、冻结规定第十七条之规定进行审查。甚至，早在《规定》实施以前，实践中对于查封、扣押、冻结规定中的某些内容，已经进行了扩大解释，《规定》第二十八条及第二十九条实际是司法实践倒推立法的过程。因此，按照立法沿革的精神，也应当认为在买受人提出的案外人执行异议中，即使被执行人是房地产开发企业，也不影响适用《规定》第二十八条支持案外人的异议。

3.从《规定》第二十九条条文本身的可操作性来看，其中第（二）项“买受人名下无其他用于居住的房屋”在实践中确实可操作性欠缺。一方面，并未明确无其他用于居住的房屋的范围，如是在受诉法院辖区、同一行政区域还是全国范围内？另一方面，该条也未明确相应证明标准以及举证责任。是由案外人提交名下无可供居住房屋之证明，还是由申请执行人反证案外人名下已有其他可供居住房屋？上述适用问题，均制约着《规定》第二十九条直接作为案外人执行异议案件的裁判依据，导致对于此类案件，实践中只能适用更具操作性的《规定》第二十八条。

基于以上几方面原因，本案中虽案外人买受的是被执行的房地产开发企业名下的商品房，但因其能够证明符合买受一般被执行人名下不动产的相应情形，法院适用《规定》第二十八条支持其异议，中止对涉案标的物的执行。

编写人：北京市朝阳区人民法院 苏辰园