五 主要研究方法

本书采用定量分析与定性分析相结合的分析方法。具体而言，本书使用的主要研究方法如下。

（一）动态分析与静态分析

房地产周期波动是房地产市场在动态发展过程中所体现出的一种规律性特征。房地产周期研究的特性决定了本书分析方法以动态分析方法为主，考察房地产周期波动的冲击—传导过程、阶段性及各种相关变量之间的相互影响等都需要采用动态分析的方法。但这并不排斥静态分析方法，事实上，对房地产周期波动中稳态形式的考察与分析，以及对周期中某一时点的状态与特征的分析等都需要应用静态分析的方法。

（二）局部均衡与一般均衡分析

通过局部均衡分析的方法，可以理清复杂经济现象中所包含的基本因果关系，使分析结果更为明确。一般均衡分析方法，可以使理论模型更为贴近现实，从而具有更强的现实解释力和更好的解决现实问题的能力。两种方法各有所长，相互补充。在分析房地产周期的发生机制及影响因素时，主要使用局部均衡的方法来构建模型。通过对内生变量和外生变量的合理设置，使模型不仅能够清楚明了地表明变量之间的时序及因果关系，还能保持对具体现实问题的解释与预测力。在分析房地产周期与宏观（区域）经济波动相互影响时，主要使用一般均衡的分析方法，虽然模型变得更为复杂而难以准确追踪其中存在的因果关系，却能更好地分析复杂现象的现实动态运动规律。

（三）数理分析与实证分析

通过数理模型的推演并从中总结和提炼出一般性、规律性的原理，可对中国房地产周期波动中的各种特征做出理论解释；通过实证分析方法，学者可以对相关房地产周期理论的现实解释力做出检验，并对房地产周期波动的现实运动特征做出描述。

1．数理分析

数理分析具体包括最优化与均衡分析、差分方程组与种子迭代、参数模拟与动态系统仿真等。

数理分析不像实证分析那样受数据可获得性及准确可靠性的严格限制。从形式上看数理分析符合严密的数学逻辑，从内容上看数理分析具有很强的抽象力从而可以对更多的经济现象做出分析与解释。通过构建基于存量—流量模型或一般均衡模型的动态差分方程组，并选择恰当的参数对代入方程组作种子迭代以观察模型的动态特征，可以直观地对房地产周期的冲击—传导机制、市场结构及经济基本面对周期传导的影响、房地产市场与其他宏观部门之间的动态相互作用以及外部冲击和政策变动的后果等问题做出分析。

2．实证分析

实证分析具有说明与描述现象和验证理论等功能。本书使用的主要实证工具如下。

（1）频域（波谱）分析。频域（波谱）分析在周期研究方面具有普通时域分析方法难以比拟的优越性。通过单变量谱分析，可以寻找出时间序列中隐含的周期分量，度量其频率与波长，并为分解不同频率类型的周期曲线提供先验的波长参数；通过多变量交叉谱分析，可以度量不同周期的相关性及领先滞后程度等。

（2）滤波分析。包括HP滤波（Hodrick-Prescott filter）、BP滤波（bandpass filter）等，在剔除趋势成分、从时间序列中提取出不同频率（波长）的周期曲线以及对潜在的长期均衡路径做出估计等方面均有重要应用。

（四）宏观分析与微观分析

在房地产周期波动的宏观分析中，除了需要分析和探讨房地产市场总量如供给、需求、空置、吸纳、开发、销售、投资等之间的数量关系外，还需要分析房地产市场总量与宏观经济总量如收入、投资之间的相关性；但仅有总量分析是远远不够的，坚实的微观基础是理论严密性与可演绎性的保证。房地产周期的微观分析包括价格调整速度、价格预期模式及金融市场缺陷对房地产周期传导机制的影响等。

（五）案例分析法

通过对具有代表性的样本选择，案例分析可以在简化分析过程的基础上，仍保持较为可靠的分析结果。本书在房地产周期波动区域差异的实证分析中，通过选取典型的有代表意义的城市以达到简化分析的目的。